Što donosi ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA?

Question

Što donosi novi ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA?

Answer 1

Nedostatak jasnog pravnog okvira za upravljanje i održavanje zgrada u Hrvatskoj dugogodišnji je problem s kojim se susreću građani Republike Hrvatske. Novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada nadležno Ministarstvo nastoji riješiti pravnu prazninu postojećeg Zakona te osigurati kvalitetnije održavanje stambenih i poslovnih objekata u cijeloj državi. Naravno, ovaj novi Zakon će se najviše primjenjivati u većim gradovima i u, naravno, najvećem - u Zagrebu.

Cilj promjene Zakona je uskladiti međuvlasničke odnose s pravnim normama, te onda definirati jasne kriterije za upravljanje zgradama, a to bi konkretno značilo sljedeće:

• Određivati će visinu i korištenje sredstava pričuve zgrade
• Definirati će prava, obveza i odgovornosti sljedećih glavnih aktera u zgradi:
  • upravitelja,
  • predstavnika suvlasnika,
  • zajednice suvlasnika i
  • samih suvlasnika.
• Uvodi se OIB oznaka/broj zajednici suvlasnika
• Definirati će se održavanje zajedničkih dijelova zgrade kao javnog interesa
• Omogućavanje da upravitelj zgrade ulazi u posebne dijelove zgrade radi održavanja ili otklanjanja kvara

Nedostatak jasnog pravnog okvira za upravljanje zgradama postao je još uočljiviji nakon potresa 2020. godine. Oštećene zgrade predstavljaju opasnost za sigurnost građana, te je njihovo održavanje postalo imperativ, a ove izmjene Zakona su odgovor na tu problematiku.

^{Ministar Bačić prilikom najave novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (2024.)}

Ovaj Zakon bi nakon došošenja treba doprinijeti podizanju kvalitete stanovanja, efikasnijem ispunjavanju građevinskih standardam, uljepšavanju izgleda zgrada i životnog okoliša, efikasnijem upravljanju i održavanju zgrada, te provedbi Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada.

Osim toga, ovaj Zakon olakšava donošenje odluka o ugradnji dizala, što će poboljšati kvalitetu života starijim osobama i osobama s poteškoćama u kretanju. Nadalje, uvodi prekršajne kazne za upravitelje zgrade čime će se potaknut odgovornost za ispravno obavljanje dužnosti.

Sve u svemu, novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada značajan je korak za društvo u smislu rješavanja dugogodišnjih problema mnogih suvlasnika i stanara. Naravno da svi očekujemo da dovede do poboljšanja kvalitete stanovanja i životnog okoliša u Republici Hrvatskoj. Nadam se da će biti tako.

Answer 2

Dejan Bodul predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, član radne skupine za izradu novog zakona i dekan Sveučilišta Pravnog fakulteta u Rijeci je izjavio da će taj novi zakon definirat što je to stambena zgrada i propisaće sankcije za neodržavanje zgrada i za nepostupanja prema pravilnicima

Novi zakon neće definirat tko je upravitelj zgrade jer s jedne strane jedni misle da to treba biti profesionalac a drugi da ne treba. Dejan Bodul se zalaže da ne treba biti profesionalac ali se zalaže za profesionalizovanje upravitelja.

Smatra iako su ljudi razumna bića sve teže postižu dogovor i kažu da ako su ljudi imali i ranije tih problema u zgradi,  nažalost imaće i nakon donošenja ovog zakona.

Napominje da je i Slovenija donjela sličan zakon pa ga je mjenjala 10puta za 15godina.

Answer 3

Samo da prvo upozorim - ovo je tek prijedlog novog zakonskog rješenja za ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA, ali veliki pravni iskorak za stanare zgrada čak i ako sve ovo što najavljuju ne bude provedeno u finalno doneseni Zakon koji će najvjerojatnije stupiti na snagu tokom 2025. godine. 

Općeniti cilj ovog prijedloga Zakona je da otkloni postojeću pravnu prazninu koja se odnosi na pravno uređenje pitanja upravljanja i održavanja zgrada.

Novosti koje prijedlog Zakona donosi svima koji žive u zgradama

• održavanje zajedničkih dijelova zgrade i pripadajućih dijelova postaje skup aktivnosti od javnog interesa
• ukida se donošenje odluka sa 100%-tnom većinom suvlasnika jer se u praksi pokazalo da to nije moguće ostvariti (prijedlog je 80% neto korisne površine)
• obveza vlasnika posebnog dijela je da omogući ulaz u svoj posebni dio zgrade radi održavanja zajedničkih dijelova ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom ili posebnom dijelu zgrade
• uvođenjem OIB-a zgrade ubrzavaju se sudski i upravni postupci

Važne izmjene oko održavanja zajedničkih dijelova zgrade

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade će biti razvrstano u ove kategorije:

• redovito održavanje - odluke se donose temeljem natpolovične većine suvlasnika (50% + 1) prema korisnoj površini zgrade
• izvanredno održavanje - se dijeli na:
  • hitni popravci - suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 20% ukupne korisne površine zgrade (suglasnost nije nužno prikupiti prije popravka već će u praksi to biti moguće nakon popravka)
  • nužni popravci - suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% ukupne korisne površine zgrade
  • investicijsko održavanje - aktivnosti za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine

Nadalje, oko održavanja zgrada izdvojila bih sljedeće što nam dolazi:

• obveza suvlasnika osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama
• propisuju se prekršajne kazne upraviteljima (!) i suvlasnicima (!!) za neizvršenje obveza (primjerice tu se daje naglasak na redovitom obilasku zgrada od strane upravitelja i izrada godišnjih planova održavanja)
• previđaju se sljedeće novčane prekršajne kazne:
  • za upravitelje u iznosu od 700 do 5000 €
  • za suvlasnike od 400 do 5000 €